Ипотека. Программа субсидирования процентных ставок по ипотеке – возвращаемся к ставкам 12% годовых?

Добрый день, уважаемые читатели!
Вопрос приобретения жилья живет с нами всегда. Свой дом, квартира для детей. Для большинства ипотека являлась единственной возможностью реализовать эту мечту. Какова же ситуация сегодня? С учетом финансовой ситуации ставка по ипотеке установилась на уровне 17-19% годовых. При кредите в размере 2,5 млн. платеж только по процентам составит 37 тыс. ежемесячно. Для большинства это уже неподъемная сумма.
С целью поддержать рынок ипотечного кредитования была разработана программа субсидирования ипотечных ставок. Основной целью программы является снижение ставок по ипотеке к докризисным уровням (средняя ставка по ипотеке составляла 12,5%).

Основные параметры программы субсидирования ставок по ипотеке

Полный текст Постановление от 13 марта 2015 года №220 «О Правилах предоставления субсидий российским кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию на возмещение выпадающих доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам» можно найти на сайте Правительства России. Первоначально предполагалось субсидирование ставки до 13% годовых. Но как реакция на снижение ключевой ставки до 14% годовых 23 марта 2015 года опубликовано Постановление от 20 марта 2015 года №255 «О внесении изменений в Правила …» В соответствии с ним, процентная ставка по ипотеке снижается до 12% годовых. При этом представители властей в официальных заявлениях отмечали, что дальнейшего снижения ставки по ипотеке даже при условии ключевой ставки не предполагается.
Снижение ставки предполагает следующий механизм: субсидии предоставляются кредитным организациям, а также АИЖК, на размер недополученных доходов до уровня ключевая ставка + 3,5% процентного пункта. Таким образом, при установленной ключевой ставке в 14%, банки могут получить доход аналогичный ипотеке, выданной по ставке 17,5% годовых. При снижении ключевой ставки до уровня 8,5% годовых предоставление субсидии прекращается. Для заемщика ставка по кредиту не будет превышать 12% годовых.
Пунктом 4 Постановления предусмотрено, что под действие программы попадают лишь кредиты на покупку жилья на первичном рынке. При покупке жилья на вторичном рынке на льготную ипотеку рассчитывать не приходится. Кроме того, кредит должен соответствовать определенным параметрам, а именно:
- кредитный договор должен быть заключен не ранее 1 марта 2015 года. Вообще, пункт 1 предусматривает что под действие программы попадают кредиты, выданные в срок с 1 марта 2015 г. по 1 марта 2016 г.
- размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга не должен превышать 8 млн. руб., а для остальных регионов 3 млн. рублей.
- размер собственных средств заемщика при покупке жилья должен быть не менее 20%
- ставка кредитования при заключении заемщиком страхования жилого помещения (после оформления права собственности) и личного страхования не может превышать 12% годовых.
- максимальный срок кредита – 362 месяца (30 лет)
- погашение кредита производится аннуитетными платежами.

Насколько новая программа будет эффективна?

Общий размер средств, выделяемых на субсидирование процентной ставки по ипотеке, предусмотрен в размере 20 млрд. рублей. Таким образом, предполагается, что объем выдачи кредитов в рамках программы составит 400 млрд. рублей. Ряд экспертов сразу отметили, что это ниже объема выданных кредитов в прошлом году – по разным оценкам 1 трлн. 800 млрд. рублей.
Предоставление субсидии предусмотрено на покупку жилья лишь первичном рынке. С одной стороны эта мера направлена, в том числе на поддержку, строителей – удар на данную отрасль в условиях кризиса приходится в первую очередь. С другой стороны, как эта мера скажется на рынке недвижимости в целом – отдельный вопрос. Цены на недвижимость неразрывно связаны с вопросом залогов при кредитовании. При падении цен может возникнуть ситуация, когда залоговое обеспечение не будет покрывать основной долг по кредиту (что в настоящее время наблюдается у "валютных ипотечников"). Конечно, вероятность реализации такого сценария очень низкая, но ее исключать все же не стоит.
Следующий вопрос – это повышение требований к заемщикам со стороны банков в условиях стагнации экономики. Не исключено, что банки будут более тщательно «отсеивать» кандидатов на получение кредита в новых реалиях. Кроме того, на фоне сокращений и снижения зарплат (а объективно, этот процесс идет) заемщикам придется не один раз подумать, прежде чем решиться на получение ипотечного кредита. Даже если ставка по ипотеке составляет 12% годовых, то ежемесячно с каждого 1 млн. рублей основного долга заемщик на уплату процентов должен направлять 10 тыс. рублей. Плюс не забываем платежи по основному долгу. Поэтому очень многое будет зависеть от состояния экономики. А пока некоторые индикаторы (например, динамика просроченной задолженности в банках) не говорят однозначно об улучшении ситуации в целом.
Благодарю за интерес к моим статьям, буду рада вашим комментариям и вопросам. Заглядывайте на finstok.ru, там можно найти более детальный анализ банковской системы в целом.
С уважением, Вера Викторова